因开发商出卖住宅小区内停车位导致业主的停车利益受损,由这一原因引发的诉讼是法律界始终关注的焦点之一。从中国裁判文书网中查找到的案件数量可以看出,这类纠纷正呈现快速上涨的趋势。在审判实务中,对于开发商与非购房人之间的协议效力,法院有时会给出截然相反的裁判。之所以出现不同的判决原因在于两方面：第一,物权法第七十四条第一款中的“业主需要”具体是指什么。对于业主之间对某一停车位有相同需要时如何解决。第二,裁判者对于“首先满足业主需要”这一条文规范的性质及内容理解上产生分歧。本文的第一部分通过导入相关案例,提出研究的问题：“业主需要”具体是什么?应当满足业主需要的标准是什么?作为投资方的开发商与非住宅业主签订的合同效力如何?本文第二部分主要包括城市住宅小区中,哪些车位属于满足业主需要的范围。车位车库物权归属的一般理论。第三部分介绍对于满足业主需要的认定及适用标准。主要包括：如何正确理解业主的需要。业主之间对某一停车位有相同需要的解决办法。以配置比例为准判断满足业主需要的合理性。本文第四部分介绍违反首先满足业主需要规定签订的合同效力。主要包括：效力性强制规范与管理性强制规范的区分。争议条款的规范性质。开发商与非业主签订处分配置比例内车位的合同效力。第五部分介绍业主享有的救济权利。主要包括：享有救济权利的主体范围。权利主体可以提出何种诉讼请求,以及取回车位的分配方式。