不动产物权登记,是指专门机关根据法定程序将不动产或者不动产权利记载或者不记载于特定簿册上,进而产生特定法律结果的现象。不动产物权的重要意义决定了不动产登记的重要性。不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段,是因法律行为的物权变动的生效要件,也是物权依法获得承认和保护的基本依据。不动产登记是民法的传统研究领域,其中蕴含的诸多行政法问题被长期忽视,这也是研究受学科划分局限的一个实例。完备的登记制度不仅是财产交易有序化的必要条件,而且也是整套物权法律制度赖以存在的基础,只有在一个完备的登记制度之上,绝大多数不动产物权才得以设立和有秩序的移转。最新通过的物权法确立了我国不动产登记的基本制度,但还远远不够。理论上对相关问题未能深入探讨是导致这些局限的重要原因。尤其是不动产登记中包含的广大公法问题未能得到重视。正因如此,笔者从行政法的角度对不动产登记这一传统民法课题进行了探讨,以因法律行为的物权变动为对象,主要从行政法的视角切入,同时进行了跨民法与行政法的研究。研究涉及三个基本问题:登记行为的性质、登记过程中公权力的界定和控制以及登记赔偿责任机制。这三个问题之间有内在的逻辑联系:登记行为性质的明确,才能谈得上登记机构的选择,并决定着登记权力的运行样态,从而也决定着登记权力的控制机制,而通过对登记公权力的界限的分析又为我们讨论登记赔偿责任奠定了基础。登记行为的性质是开展研究的首要问题,也是认识不动产登记最基本的问题。目前,我国不动产登记的诸多不足皆源于对登记行为性质的认识不清。现在对该问题的认识存在两方面的缺陷:一是登记行为到底属于公私行为或行政行为与私法行为的界定不清。二是主张是司法行为和行政行为的观点,在论证上犯了逻辑甚至是本末倒置的错误。集中体现在以现存的登记体制来论证登记行为性质,所以就出现了主张登记行为是司法行为的人以德国等实行法院登记体制为论据,主张是行政行为的则举出采取行政机关登记的立法例作为依据。对此,笔者提出从登记行为和登记权本身的属性去探讨它到底是私法行为还是公法行为,司法行为还是行政行为。在一定程度上抛开既有的登记体制,试图从登记制度的功能和登记权的本质角度论证性质。在理论模型上,为了与本文实质主义的论证路径相适应,笔者以实质主义权力界定理论为视角,从司法行为与行政行为的本质区分入手,得出了其属于行政行为的基本结论。经过深入考察后,本文认为不动产登记行为不属于行政确认或行政许可,而应当属于赋权性登记行为,与一般意义上的行政登记也有区别。在对登记公权力的控制上,笔者认为首先是要从公法的角度解构不动产登记过程,对这一过程的透彻认识才能弄清登记公权力的根源及其限度。不动产登记制度是不动产交易领域公示公信的核心制度。本文通过对登记形式主义、登记公示、登记公信等的分析发掘出不动产登记公示公信与以公定力为首的行政行为效力和信赖保护理论之间的对应关系。综合分析后认为,在我国登记制度设计阶段,登记行政权力的控制应当选择明确各项登记权的权限,使其运行于必要的范围而不至于侵犯公民的权益。为此,笔者从登记目标出发,逐个分析得出要达成登记宏观和微观目标下所必须的登记权力,并逐一分析它们的内在界限。对于登记责任,本文只探讨登记机关登记错误的赔偿机制问题。登记机关的赔偿责任显然应该属于公法责任,而非有些人主张的私法责任,当然也属于侵权责任。对于登记赔偿应该选择何种机制的争论,目前在立法例上主要有三种:一是“国家负担机制”即国家赔偿,这也是呼声很高的选择;二是从登记费用中提取赔偿基金的“利用者负担机制”;三是保险制度,主要指以美国部分州做法为代表的商业保险。笔者认为利用者负担机制与商业保险机制都是具备典型的保险原理,故将其均纳入保险制度。所以登记赔偿的机制就在国家负担即国家赔偿与保险机制之间选择。通过对两种机制背后之间的价值冲突,以及国家赔偿制度固有的责任追究对于损害补偿这一主要价值的破坏,综合考虑责任追究还能通过其他制度解决等因素,笔者主张应在我国推行登记赔偿保险机制,并以利用者负担机制为佳。