在市场经济不断发展的环境下,我国的房地产行业不断茁壮发展,规模不断扩大的同时横向发展多样化,土地市场也愈发成为我国房地产开发企业着重关注的重要方向。近年来,由于土地的体量大且具有超高额收益,以土地抵押作为融资征信措施的信贷融资业务成为常见态势,因此土地抵押的价值评估是进行抵押贷款的重要环节,其土地的抵押估值是抵押活动中资金供需双方配资的重要参考依据。目前市场上常以单纯的收益法、市场比较法、成本法、假设开发法(剩余法)、基准地价法作为主要评估方法,不能在评估的过程中体现出土地抵押的特殊性,这将会在一定范围内限制房地产金融业的发展。本文以土地使用权抵押价值评估理论及常用的评估方法为基础,研究土地使用权在抵押贷款过程中未来可能存在的抵押风险问题,以T房地产开发有限公司拥有的S项目土地土地使用权抵押贷款为研究对象,首先根据土地使用权抵押价值相关理论及抵押价值评估存在的特殊性进行研究分析,结合土地使用权抵押价值评估的特点,运用剩余法和市场法对S土地使用权抵押案例进行抵押贷款价值评估,再通过对土地未来的抵押价值风险进行探讨和分析,运用层次分析法和专家打分法将未来的抵押价值风险因素予以量化并融入评估值中,在最后的评估结论中体现出土地抵押物现行的市场价值、未来市场环境下可能存在风险的不稳定部分以及抵押价值,最终将基于抵押风险评估的估值与案例的市场法和剩余价值法评估结果进行比对分析,并总结基于抵押风险的抵押价值评估结果的优越性,得出基于抵押风险的S土地使用权抵押价值评估的启示及相关结论。本文旨在以案例形式对我国土地使用权抵押价值评估进行分析优化,将抵押价值风险与现行的土地抵押贷款评估相结合,为土地估价人员进行评估实践提供相关参考或借鉴。